ヤオマサハウジングでは、相続税対策に『タワーマンション』という提案をしています。

多くの方の悩みのためになっている『相続税』。「今の時代、現金というのも不安が多い。ではどれを選択すればいいか…」と思案されている方も耳にします。現金による相続では、まるまるすべてが課税対象になります。

 

『土地には4つの価格がある』ことを知っていただきたい

土地の価格を表す言葉に『一物四価』というものがあります。文字通り、「土地には4つの価格がある」という意味です。

4つの内訳ですが、実際売買される金額である「実勢価格」、毎年7月に国土交通省が発表する「地価公示価格(基準地価格)」、同じく毎年7月に国税庁が発表する「相続税路線価」、最後に毎年1月に各市町村が発表する「固定資産税評価額」です。

「地価公示価格」は、適正な不動産売買を行うための指針として定められているもので、「相続税路線価」「固定資産税評価額」はそれぞれの課税金額を算出されるために設けられています。なお「相続税路線価」は国税庁のホームページで調べることができます。

そこで注目してほしいのは、「4つの価格の関連性」です。左図の通り、実勢価格と相続税路線価の間には「約25%」もの差があるのです。

なお実例ですと、土地については「相続税路線価」、建物については「固定資産税評価額」が算出基準になります。

『マンションは相続税の算出評価が低い事実』

ではマンションの相続税の算出評価はどうなっているのでしょうか?マンションは土地・建物を所有者で持ち分を分け合っています(持分割合)。そのため、相続税の算出評価は低い水準です。さらに高層マンションの場合、専有面積は同じでも持分割合が少ないため、さらに評価は下がっていきます。

加えて建物は、構造(鉄筋コンクリート造など)のみの評価が定まっています。ということは、階数やバルコニーの向きは算出評価に当てはまりません。1階北向きでも、10階南向きでも、面積が同じで同一マンションなら評価は変わりません。

加筆すれば、マンションの実勢価格は、近隣や同マンションの相場(取引事例)を基準に算出されるので、相続税路線価とは大きな差異が生まれることが多々あります。

『小田原駅徒歩圏のタワーマンションは希少という現実』

前記のとおり、マンションが相続税対策の一つのキーワードであることを踏まえたうえで、「小田原のタワーマンション」の実情はどうだろうか?小田原駅徒歩圏のマンションは物件数が少ない状況が続いています。左図でもわかる通り、近隣市と比べてでもその差は歴然です。理由は「駅徒歩圏のマンションが少ない」からです。小田原駅は、JR東海道線・小田急線・大雄山線・箱根登山鉄道・新幹線の5線が乗り入れするターミナル駅。交通利便性が高く、マンションの購入ニーズは高いのですが、新規建設するマンションも多くなく、この状況は当面続くと考えられます。ニーズが高いということは、「実勢価格も高くなる」ということです。ということは現金でお持ちの方は、相続税対策にはうってつけといえるのです。

 

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